Os Esquemas de Subsídios de Que Ninguém Fala

Cadre ASection 1 / 3

Intitulé de la section

Os Esquemas de Subsídios de Que Ninguém Fala

Vendes o teu apartamento em França. Antes de poderes fechar a venda, precisas de uma pilha de papelada.

Um DPE (diagnóstico de desempenho energético). Um diagnóstico de amianto. Um diagnóstico de chumbo. Um diagnóstico de gás. Um diagnóstico de eletricidade. Um ERP (estado de riscos naturais e industriais). Para imóveis mais antigos, um CREP. Para apartamentos em copropriedade, um Carrez. Se o teu DPE for classe F ou G, uma auditoria energética.

A fatura, dependendo do imóvel: 400€ a 700€ para um apartamento, mais de 1.100€ para uma casa antiga.

Nenhuma destas inspeções vai resolver coisa alguma. Produzem documentos. Os documentos ficam anexados ao contrato de venda. Depois toda a gente vai para casa.

Este é um dos maiores impostos ocultos sobre o imobiliário em França. O diagnostiqueur immobilier é um trabalho que foi criado, não descoberto. Não havia procura de mercado. Havia um mandato regulatório, e uma profissão apareceu para extrair honorários contra esse mandato.

Annexe 1 · Le cliquetThe ratchet

1. 1A government identifies a real problem
2. 2It mandates a certificate, not a fix
3. 3A profession appears around the certificate
4. 4The profession lobbies for more
5. 5It becomes untouchable

Todos os países desenvolvidos têm dezenas destes. O padrão é idêntico. Cada passo é difícil de reverter assim que acontece.

Problème réel

• Asbestos in old buildings
• Lead paint
• Energy efficiency
• Fire, food, workplace safety

Loi · article 0

The owner must obtain:

a certificate

a fix

Diagnostiqueur certifiétrained · licensed · insuredThe fee is the product.

Catégorie +1

Fréquence +1

Tarif minimum

Pénalités

Essentiel

Pièces au dossier1

Passo um: um governo identifica um problema real. Amianto em edifícios antigos. Tinta com chumbo. Eficiência energética. Segurança no trabalho. Manuseamento de alimentos. Risco de incêndio.

Passo dois: em vez de o resolver diretamente, financiar a remediação, construir capacidade pública, formar agentes de fiscalização, o governo aprova uma lei que exige conformidade privada. O proprietário tem de obter um certificado. O restaurante tem de exibir uma licença. O empregador tem de completar uma formação. O empreiteiro tem de ter uma licença.

Passo três: uma nova profissão surge em torno do certificado. Pessoas formam-se, licenciam-se e cobram pelo documento. O honorário é o produto. O problema subjacente real, o amianto, o chumbo, o risco de segurança, é incidental. A profissão lucra com o requisito, não com a solução.

Passo quatro: a profissão faz lobby para tornar o requisito mais complexo. Mais categorias. Maior frequência. Preços mínimos mais altos. Penalizações mais severas para incumprimento. São um grupo de interesse focado; os seus opositores são proprietários difusos que nem sequer sabem que a lei existe até precisarem dela.

Passo cinco: o requisito torna-se culturalmente enraizado. A profissão torna-se "essencial". Sugerir que é um imposto disfarçado leva a que sejas acusado de querer prejudicar a segurança, o ambiente ou os trabalhadores.

O DPE, o mais famoso dos diagnósticos franceses, custa 90€ a 160€ para um apartamento típico. Cerca de 4 milhões são emitidos todos os anos. Isto é um mercado de 400 a 640 milhões de euros por ano, só para um diagnóstico. O mercado anual total para todos os diagnósticos imobiliários franceses vale vários milhares de milhões de euros.

Dossier de vente · €300K Paris apartmentFill in the form

Cadre B · Le bien

Built before 1949Energy class F or G

Mandatory diagnostics on a typical €300K Paris apartment, and their total

Pièce obligatoire	Cost
✕DPE (energy)	€120
✕Diagnostic amiante (asbestos)	€110
✕Diagnostic plomb (lead, pre-1949)	€170
✕Diagnostic électricité	€100
✕Diagnostic gaz	€120
✕ERP (natural/industrial risk)	€20
✕Loi Carrez (surface)	€100
✕Audit énergétique (if class F/G)	€700
✕Notary diagnostic-related fees	~€100
Total before notary, registration, agency	€1,540

Payé · rien réparé

Para um apartamento de 300.000€, vais pagar mais de 1.500€ em papelada de conformidade. O DPE sozinho não produziu mudança mensurável no uso de energia residencial francesa desde que se tornou obrigatório.

De acordo com estimativas do ministério da Habitação publicadas em 2025, cerca de 70.000 certificados DPE por ano são fraudulentos. Isso é cerca de 1,75% de todos os DPEs. Alguns diagnosticadores manipulam a classificação para ajudar os proprietários a evitar novas leis que proíbem o arrendamento de imóveis classe G. Outros simplesmente cobram o honorário sem fazerem o trabalho como deve ser. O sistema tem fiscalização quase nula, porque o regulador (o organismo de certificação Cofrac) é composto por pessoas da mesma indústria.

Annexe 2 · DPE issued in one year■ = 1,000 certificates

Issued0

Fraudulent (≈1.75%)0

At €90–160 each€400–640M

O resultado é um produto obrigatório, vendido à escala, com fraude significativa, que produz um certificado ignorado pela maioria dos compradores. A maior parte das pessoas olha para a classificação do DPE, encolhe os ombros e avança com a venda. A informação raramente muda o preço ou a decisão. É um imposto que o comprador paga a uma indústria paralela de emissores de certificados.

E a cereja em cima do bolo: o DPE foi introduzido para impulsionar melhorias na eficiência energética. O uso de energia residencial francesa por metro quadrado quase não se mexeu desde que se tornou obrigatório. O que ocorreu foi uma indústria anual de mais de 400 milhões de euros, a empregar dezenas de milhares de pessoas, a produzir documentos que ninguém lê.

No Canadá, inspeções de habitação obrigatórias antes da venda geram um honorário de 300 a 700 dólares por transação. Os inspetores são licenciados. As inspeções são reais, tecnicamente. Os relatórios raramente são acionáveis.

Em Itália, a certificazione energetica (APE) faz o mesmo que o DPE francês, com problemas semelhantes.

Na Alemanha, o Energieausweis é a versão local.

No Reino Unido, os HIPs (Home Information Packs) foram introduzidos em 2007 e depois abolidos em 2010, após críticas sustentadas de que acrescentavam custo sem valor.

Por todo o mundo, licenças de manuseamento de alimentos, certificações de segurança no trabalho, licenças de operação comercial para atividades triviais (sim, precisas de uma licença para seres florista na Luisiana), e dezenas de requisitos semelhantes criaram pequenas indústrias de emissores de certificados. Nenhuma se inventou a si própria. Existem porque uma lei as exigiu.

Nem todas são inúteis. Inspeções elétricas adequadas apanham fogos, certificações adequadas de manuseamento de alimentos previnem intoxicações alimentares. Mas muitas são pura extração de rendas. Uma vez que uma profissão existe em torno de um requisito, torna-se politicamente impossível desmantelar o requisito. Os trabalhadores que dependem dele fazem lobby intenso para o manter. A sua existência torna-se a justificação para a regra.

Cadre BSection 2 / 3

Intitulé de la section

A versão mais recente deste jogo é a segurança da informação.

Nos últimos cinco anos, os reguladores em toda a UE e nos EUA introduziram requisitos de conformidade de cibersegurança: o RGPD para a proteção de dados, a diretiva NIS2 para empresas de "serviço essencial" na UE, o HIPAA nos EUA, o PCI-DSS para processamento de pagamentos, o ISO 27001 para tudo o resto. Cada um exige certificação, auditoria e trabalho contínuo de conformidade.

Uma profissão inteira de "consultores de conformidade" surgiu numa década. Cobram honorários de cinco dígitos a pequenas empresas por documentos que são frequentemente templates ligeiramente personalizados. Só a indústria de conformidade da UE vale dezenas de milhares de milhões de euros por ano.

Apesar de todo este trabalho de conformidade, a taxa de fugas de dados significativas continua a subir todos os anos. Os regulamentos não pararam o ransomware. Não pararam as grandes fugas na Equifax, Marriott, Capital One, Optus, Latitude, Solarwinds, nem em nenhuma das dezenas de outras. Criaram uma economia paralela de consultores e auditores que são pagos para confirmar que as empresas têm a papelada certa em ficheiro antes de serem hackeadas de qualquer forma.

O esquema do ciberseguro é a camada seguinte. O seguro tem exclusões para "ataques patrocinados por Estados", que as seguradoras definem unilateralmente como incluindo essencialmente qualquer grupo de ransomware sofisticado. Quando uma fuga real acontece, a seguradora recusa o sinistro. A empresa perde de qualquer forma. O prémio já foi cobrado e investido. Abordámos isto na peça sobre seguros, mas aqui está de novo, anexado a um novo produto obrigatório.

A indústria de conformidade cresce. Os problemas subjacentes não diminuem.

O mesmo padrão: mandato, profissão, extração de honorários, sem impacto no problema subjacente.

Em França, o custo total de conformidade, certificação e papelada obrigatória numa venda típica de apartamento anda entre 1.000€ e 2.000€ quando somas tudo: diagnósticos, honorários de notário, taxas de registo, e o pequeno exército de intermediários que cada transação exige. Para um apartamento de 300.000€, isso é cerca de meio por cento do preço de venda, a ir para pessoas cujo papel é a papelada.

Escala isto pela economia inteira, cada venda, cada arrendamento, cada constituição de empresa, cada contrato de trabalho, cada permissão, cada licença, e estás a falar de centenas de milhares de milhões de euros por ano em economias avançadas. Dinheiro que não produz nada. Produz papel, que satisfaz um regulador, que justifica uma profissão, que faz lobby para manter o requisito em vigor.

Este é o imposto oculto de que ninguém fala. Não aparece na tua declaração de impostos. Aparece no custo de fazer tudo. Cada transação é ligeiramente mais cara. Cada projeto demora ligeiramente mais a começar. Cada produto custa ligeiramente mais porque o produtor pagou à economia paralela de certificadores pelo caminho.

As pessoas que fazem estes trabalhos são, na sua maioria, decentes. Seguiram um caminho profissional que o governo criou. Não escreveram as regras. Mas coletivamente o sistema é uma transferência da atividade produtiva para a produção de papelada, e a maior parte dos países tem muita.

A resposta honesta: muito pouco se pode fazer em relação a estas profissões assim que existem. O eleitorado para as desmantelar é fraco. O eleitorado para as defender é bem financiado e focado. Os proprietários individualmente têm pequenos interesses; a profissão de diagnóstico coletivamente tem grandes interesses. A matemática favorece a profissão.

Cadre CSection 3 / 3

Intitulé de la section

O que os governos podem fazer, e raramente fazem, são duas coisas.

Primeiro, construir uma prática de higiene regulatória. A cada cinco anos, cada certificação obrigatória devia ser revista face ao resultado que era suposto produzir. Se o DPE não reduziu o uso de energia, devia ser reformado ou abolido. Se a indústria dos inspetores de habitação não melhorou a segurança habitacional, o requisito devia ser revisto. Isto requer vontade política que quase nenhum lado tem. Mas é a única solução honesta.

Segundo, quando novos requisitos são introduzidos, a lei devia especificar uma cláusula de caducidade. O requisito existe durante dez anos, depois expira, a menos que seja reautorizado por uma votação que exija que o regulador demonstre resultados mensuráveis. Alguma boa legislação já funciona desta forma. Devia ser o padrão.

Annexe 3 · Clause d’extinctionA mechanism, not data

No sunset clauseTen-year sunset clause

After 24 years

24 requirements in force · each one permanent, its profession guarding it

Sem estes mecanismos, cada país desenvolvido acumula profissões paralelas, como recifes de coral, década após década. Cada uma individualmente pequena. Coletivamente enorme. Intocável como grupo.

Não vês estes trabalhos nas notícias. Não fazem manchetes. Não há escândalo. Há apenas um custo lentamente acumulado em cada transação, cada imóvel, cada negócio, cada vida, cobrado por profissões que existem porque a lei exige que existam.

O diagnostic immobilier. O inspetor de habitação. O auditor de conformidade. O consultor de licenças. O formador de manuseamento de alimentos. O conselheiro obrigatório de drogas. O carimbo de notário exigido pelo Estado numa transação que não precisava de notário há cinquenta anos.

Cada um individualmente defensável. Coletivamente absurdo.

É isto que as pessoas querem dizer quando dizem que a economia moderna está inchada. Não querem dizer que os salários são demasiado altos. Querem dizer que construímos uma camada de papelada em cima de cada atividade real, empregámos milhões de pessoas para produzir essa papelada, e a papelada sobretudo não atinge aquilo que era suposto atingir.

Estás a pagar por isso. Estás a pagar por isso em cada transação, todos os anos, durante toda a tua vida. E não há nenhuma linha que te diga isso.