아무도 말하지 않는 보조금 사기

Cadre ASection 1 / 3

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아무도 말하지 않는 보조금 사기

프랑스에서 아파트를 판다. 거래를 마무리하기 전에 한 무더기의 서류가 필요하다.

DPE (에너지 성능 진단). diagnostic amiante (석면). diagnostic plomb (납). diagnostic gaz. diagnostic électricité. ERP (자연 및 산업 위험 상태). 오래된 건물은 CREP. 공동주택의 아파트는 Carrez. DPE가 F 또는 G 등급이면 audit énergétique.

비용은 부동산에 따라 다르다. 아파트는 400~700유로, 오래된 집은 1,100유로 이상이다.

이 검사 중 어느 것도 실제로 무엇을 고치지는 않는다. 문서를 만든다. 문서는 매매 계약에 첨부된다. 그러고 모두 집에 간다.

이것은 프랑스에서 부동산에 붙는 가장 큰 숨겨진 세금 중 하나다. diagnostiqueur immobilier는 발견된 직업이 아니라 만들어진 직업이다. 시장 수요가 있었던 것이 아니다. 규제 명령이 있었고, 그 명령을 대상으로 수수료를 뽑아내기 위해 직업이 나타났다.

Annexe 1 · Le cliquetThe ratchet

1. 1A government identifies a real problem
2. 2It mandates a certificate, not a fix
3. 3A profession appears around the certificate
4. 4The profession lobbies for more
5. 5It becomes untouchable

모든 선진국에는 이런 것이 수십 개 있다. 패턴은 똑같다. 각 단계는 한 번 일어나면 되돌리기 어렵다.

Problème réel

• Asbestos in old buildings
• Lead paint
• Energy efficiency
• Fire, food, workplace safety

Loi · article 0

The owner must obtain:

a certificate

a fix

Diagnostiqueur certifiétrained · licensed · insuredThe fee is the product.

Catégorie +1

Fréquence +1

Tarif minimum

Pénalités

Essentiel

Pièces au dossier1

1단계, 정부가 진짜 문제를 찾아낸다. 오래된 건물의 석면. 납 페인트. 에너지 효율. 작업장 안전. 식품 취급. 화재 위험.

2단계, 문제를 직접 해결하는 대신, 즉 복구 비용을 대고, 공공 역량을 세우고, 집행 공무원을 훈련시키는 대신, 정부는 민간의 준수를 요구하는 법을 통과시킨다. 소유주는 증명서를 받아야 한다. 식당은 허가증을 게시해야 한다. 고용주는 교육을 마쳐야 한다. 계약자는 면허를 가져야 한다.

3단계, 증명서를 중심으로 새 직업이 등장한다. 사람들이 교육을 받고, 면허를 따고, 문서에 대해 돈을 받는다. 수수료가 상품이다. 실제 근본 문제인 석면, 납, 안전 위험은 부수적인 것이 된다. 직업은 해결책이 아니라 요구 사항에서 이익을 얻는다.

4단계, 직업은 요구 사항을 더 복잡하게 만들도록 로비한다. 더 많은 범주. 더 잦은 빈도. 더 높은 최소 가격. 미준수에 대한 더 엄격한 처벌. 그들은 집중된 이익 집단이다. 반대편은 분산된 부동산 소유주들이고, 그들은 필요해지기 전까지는 그 법이 있는지조차 모른다.

5단계, 요구 사항이 문화적으로 굳어진다. 직업은 "필수"가 된다. 이것이 위장된 세금이라고 말하면, 안전이나 환경, 노동자를 해치려는 사람으로 비난받는다.

프랑스 진단 중 가장 유명한 DPE는 일반적인 아파트 한 채에 90~160유로가 든다. 매년 약 400만 건이 발급된다. 이것만으로도 연간 4억~6억 4천만 유로 규모의 시장이다. 프랑스의 모든 부동산 진단을 합친 연간 시장은 수십억 유로에 이른다.

Dossier de vente · €300K Paris apartmentFill in the form

Cadre B · Le bien

Built before 1949Energy class F or G

Mandatory diagnostics on a typical €300K Paris apartment, and their total

Pièce obligatoire	Cost
✕DPE (energy)	€120
✕Diagnostic amiante (asbestos)	€110
✕Diagnostic plomb (lead, pre-1949)	€170
✕Diagnostic électricité	€100
✕Diagnostic gaz	€120
✕ERP (natural/industrial risk)	€20
✕Loi Carrez (surface)	€100
✕Audit énergétique (if class F/G)	€700
✕Notary diagnostic-related fees	~€100
Total before notary, registration, agency	€1,540

Payé · rien réparé

30만 유로짜리 아파트라면, 준수 서류에만 1,500유로 이상을 낸다. DPE만 해도 의무화된 이후 프랑스 주거 에너지 사용에서 측정 가능한 변화를 만들지 못했다.

2025년에 발표된 주택부 추정에 따르면 매년 약 70,000개의 DPE 증명서가 사기다. 전체 DPE의 약 1.75%다. 일부 진단사는 G 등급 부동산의 임대를 금지하는 새 법을 피하도록 소유주를 돕기 위해 등급을 조작한다. 다른 진단사는 일을 제대로 하지 않고 수수료만 챙긴다. 규제 기관(cofrac 인증 기관)은 같은 업계 사람들로 채워져 있어서, 집행은 사실상 거의 없다.

Annexe 2 · DPE issued in one year■ = 1,000 certificates

Issued0

Fraudulent (≈1.75%)0

At €90–160 each€400–640M

결과는 이렇다. 대량으로 팔리는 의무 상품이 있고, 사기도 상당하며, 대부분의 구매자가 무시하는 증명서가 나온다. 대부분의 사람은 DPE 등급을 보고 어깨를 으쓱한 뒤 거래를 진행한다. 이 정보가 가격이나 결정을 바꾸는 경우는 드물다. 구매자가 증명서 발급자라는 병렬 산업에 내는 세금이다.

그리고 결정적인 점이 있다. DPE는 에너지 효율 개선을 이끌기 위해 도입되었다. 그런데 프랑스 주거 에너지 사용량은 의무화된 뒤로 제곱미터당 거의 움직이지 않았다. 생겨난 것은 연간 4억 유로가 넘는 산업, 수만 명의 고용, 아무도 읽지 않는 문서뿐이다.

캐나다에서는 매매 전 의무 주택 검사가 거래마다 300~700달러의 수수료를 낸다. 검사관은 면허를 가지고 있다. 검사는 기술적으로는 실제다. 하지만 보고서가 실행 가능한 경우는 드물다.

이탈리아에서는 **certificazione energetica (APE)**가 프랑스 DPE와 같은 일을 하며, 비슷한 문제가 있다.

독일에서는 Energieausweis가 지역 버전이다.

영국에서는 2007년 **HIPs (Home Information Packs)**가 도입되었다. 그러나 가치 없이 비용만 늘린다는 지속적인 비판을 받고 2010년에 폐지되었다.

전 세계적으로 식품 취급자 허가, 작업장 안전 인증, 사소한 활동을 위한 사업 운영 면허(예를 들어 미국 루이지애나에서는 꽃집을 열려면 면허가 필요하다), 그리고 비슷한 요구 사항 수십 개가 증명서 발급자의 작은 산업을 만들어 냈다. 이것들은 스스로 생겨난 것이 아니다. 법이 요구했기 때문에 존재한다.

모두 쓸모없는 것은 아니다. 제대로 된 전기 검사는 실제로 화재를 막고, 제대로 된 식품 취급 인증은 식중독을 예방한다. 하지만 많은 것이 순수한 임대료 추출이다. 요구 사항을 중심으로 직업이 생기고 나면, 그 요구 사항을 해체하는 것은 정치적으로 불가능해진다. 그것에 의존하는 노동자들이 그것을 지키기 위해 강하게 로비한다. 그들의 존재가 곧 규칙의 정당화가 된다.

Cadre BSection 2 / 3

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이 게임의 최신 버전은 정보 보안이다.

지난 5년 동안 EU와 미국의 규제 기관들은 사이버 보안 준수 요구 사항을 도입했다. 데이터 보호를 위한 GDPR, EU의 "필수 서비스" 기업을 위한 NIS2 지침, 미국의 HIPAA, 결제 처리를 위한 PCI-DSS, 그 밖의 모든 것을 위한 ISO 27001. 각각은 인증, 감사, 지속적인 준수 작업을 요구한다.

10년 만에 "준수 컨설턴트"라는 직업 전체가 생겨났다. 그들은 작은 회사에 다섯 자리 수 수수료를 청구하는데, 그 문서는 대개 가볍게 손본 템플릿이다. EU의 준수 산업만 해도 연간 수백억 유로 가치가 있다.

이 모든 준수 작업에도 불구하고 심각한 데이터 유출 비율은 매년 계속 올라가고 있다. 규제는 랜섬웨어를 막지 못했다. Equifax, Marriott, Capital One, Optus, Latitude, Solarwinds, 그리고 그 밖의 수십 개 기업의 대형 유출도 막지 못했다. 규제가 만들어 낸 것은 컨설턴트와 감사관의 병렬 경제다. 그들은 회사가 어차피 해킹당하기 전에 올바른 서류를 갖추고 있다는 것을 확인해 주고 돈을 받는다.

사이버 보험 사기가 그다음 층이다. 보험에는 "국가가 후원하는 공격"에 대한 면책 조항이 있는데, 보험사는 이를 사실상 정교한 랜섬웨어 집단 모두를 포함하도록 일방적으로 정의한다. 실제 유출이 일어나면 보험사는 보험금 청구를 거절한다. 회사는 어쨌든 손해를 본다. 보험료는 이미 받아서 투자해 두었다. 우리는 보험에 관한 글에서 이것을 다뤘지만, 여기서는 새로운 의무 상품에 붙여서 다시 말한다.

준수 산업은 커진다. 근본 문제는 줄어들지 않는다.

같은 패턴이다. 명령, 직업, 수수료 추출, 그리고 근본 문제에는 영향이 없다.

프랑스에서 일반 아파트를 팔 때 준수, 인증, 의무 서류에 드는 총비용은 진단, 공증 수수료, 등록 수수료, 그리고 거래마다 필요한 중개인들의 작은 군대까지 모두 더하면 대략 1,000~2,000유로다. 30만 유로짜리 아파트라면 매매가의 약 0.5%이며, 그 돈은 역할이 서류 작업인 사람들에게 간다.

이것을 경제 전체로 넓혀 보면, 모든 매매, 모든 임대, 모든 사업 설립, 모든 고용 계약, 모든 허가와 면허에 걸쳐 선진국에서 연간 수천억 유로가 된다. 아무것도 만들지 않는 돈이다. 종이를 만들고, 그 종이는 규제 기관을 만족시키고, 직업을 정당화하고, 요구 사항을 유지하기 위해 로비한다.

이것이 아무도 말하지 않는 숨겨진 세금이다. 소득세 신고서에는 나타나지 않는다. 무엇이든 하는 데 드는 비용에 나타난다. 모든 거래가 조금씩 더 비싸다. 모든 프로젝트가 시작하는 데 조금씩 더 오래 걸린다. 모든 제품이 조금씩 더 비싸다. 생산자가 중간에 인증 업자들의 병렬 경제에 돈을 냈기 때문이다.

이 일을 하는 사람들은 대부분 선량하다. 그들은 정부가 만든 경력 경로를 따랐다. 규칙을 쓴 것은 그들이 아니다. 하지만 전체적으로 보면 이 시스템은 생산적인 활동에서 서류 생산으로 가는 이전이고, 대부분의 나라에는 그런 것이 많이 있다.

정직하게 답하자면, 이 직업들은 일단 존재하고 나면 할 수 있는 일이 거의 없다. 그것들을 해체하려는 집단은 약하다. 그것들을 옹호하려는 집단은 자금이 잘 지원되고 목표가 뚜렷하다. 부동산 소유주 개개인의 이해관계는 작다. 진단사 직업 전체의 이해관계는 크다. 셈법이 직업 쪽에 유리하다.

Cadre CSection 3 / 3

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정부가 할 수 있는 일, 그리고 드물게 하는 일은 두 가지다.

첫째, 규제 위생을 실천하는 것이다. 5년마다 모든 의무 인증은 그것이 만들어 내기로 되어 있던 결과에 비추어 검토되어야 한다. DPE가 에너지 사용을 줄이지 못했다면, 개혁하거나 폐지해야 한다. 주택 검사 산업이 주택 안전을 개선하지 못했다면, 요구 사항을 다시 살펴봐야 한다. 이를 위해서는 거의 어디에도 없는 정치적 의지가 필요하다. 하지만 그것이 유일하게 정직한 해결책이다.

둘째, 새 요구 사항을 도입할 때는 법에 일몰 조항을 명시해야 한다. 요구 사항은 10년 동안 효력을 갖고, 그 뒤에는 규제 기관이 측정 가능한 결과를 보여 줘야 하는 표결을 거쳐 다시 승인받지 않으면 만료된다. 이미 몇몇 좋은 법이 이런 방식으로 작동하고 있다. 이것이 기본이 되어야 한다.

Annexe 3 · Clause d’extinctionA mechanism, not data

No sunset clauseTen-year sunset clause

After 24 years

24 requirements in force · each one permanent, its profession guarding it

이런 장치가 없으면, 모든 선진국은 산호초처럼 병렬 직업을 쌓아 간다. 10년이 지나고 또 10년이 지난다. 하나하나는 작다. 모두 합치면 거대하다. 집단으로서는 건드릴 수 없다.

이런 직업은 뉴스에서 보기 어렵다. 헤드라인을 장식하지 않는다. 스캔들도 없다. 그저 모든 거래, 모든 부동산, 모든 사업, 모든 삶에서 조금씩 쌓이는 비용이 있을 뿐이다. 그 비용은 법이 존재하라고 요구하기 때문에 존재하는 직업들이 거두어 간다.

diagnostic immobilier. 주택 검사관. 준수 감사관. 허가 컨설턴트. 식품 취급자 교육 강사. 의무 약물 상담사. 50년 전에는 공증인이 필요하지 않았던 거래에 국가가 요구하는 공증인 도장.

각각은 개별적으로 옹호할 수 있다. 집단으로 보면 터무니없다.

사람들이 현대 경제가 비대하다고 말할 때 의미하는 바가 이것이다. 임금이 너무 높다는 뜻이 아니다. 실제 활동 하나하나 위에 서류 층을 쌓았고, 그 서류를 만들기 위해 수백만 명을 고용했으며, 그 서류는 대부분 원래 달성하려던 것을 이루지 못한다는 뜻이다.

당신은 그 비용을 내고 있다. 모든 거래에서, 매년, 평생에 걸쳐 내고 있다. 그런데 그것을 알려 주는 항목은 어디에도 없다.