Die Subventions-Abzocke, über die niemand spricht
Immobiliendiagnosen. Pflichtige Prüfungen der Haussicherheit. Genehmigungsberater. Ganze Berufe existieren, weil der Staat sie geschaffen hat, nicht weil der Markt sie braucht.
Die Subventions-Abzocke, über die niemand spricht
Du verkaufst deine Wohnung in Frankreich. Bevor du den Verkauf abschließen kannst, brauchst du einen Stapel Papiere.
Ein DPE (Energieleistungsdiagnose). Ein diagnostic amiante (Asbest). Ein diagnostic plomb (Blei). Ein diagnostic gaz. Ein diagnostic électricité. Ein ERP (Bericht über natürliche und industrielle Risiken). Bei älteren Gebäuden ein CREP. Bei Wohnungen in einer Eigentümergemeinschaft ein Carrez-Gutachten. Wenn dein DPE die Klasse F oder G hat, ein audit énergétique.
Die Rechnung, je nach Immobilie: 400 bis 700 € für eine Wohnung, 1.100 € und mehr für ein älteres Haus.
Keine dieser Prüfungen repariert danach irgendetwas. Sie erzeugen Dokumente. Die Dokumente werden dem Kaufvertrag beigelegt. Dann geht jeder nach Hause.
Das ist eine der größten versteckten Steuern auf Immobilien in Frankreich. Der diagnostiqueur immobilier ist ein Beruf, der geschaffen wurde, nicht entdeckt. Es gab keine Nachfrage am Markt. Es gab eine gesetzliche Pflicht, und daraus entstand ein Beruf, der Gebühren dafür kassiert.
Annexe 1 · Le cliquetThe ratchet
- 1A government identifies a real problem
- 2It mandates a certificate, not a fix
- 3A profession appears around the certificate
- 4The profession lobbies for more
- 5It becomes untouchable
Jedes entwickelte Land hat davon Dutzende. Das Muster ist immer gleich. Jeder Schritt lässt sich nur schwer zurückdrehen, wenn er einmal passiert ist.
- Asbestos in old buildings
- Lead paint
- Energy efficiency
- Fire, food, workplace safety
The owner must obtain:
a certificate
a fix
Schritt eins: Ein Staat erkennt ein echtes Problem. Asbest in alten Gebäuden. Bleifarbe. Energieeffizienz. Arbeitssicherheit. Lebensmittelhygiene. Brandgefahr.
Schritt zwei: Statt das Problem direkt zu lösen, durch Finanzierung der Sanierung, Aufbau staatlicher Kapazitäten oder Ausbildung von Kontrolleuren, erlässt der Staat ein Gesetz, das private Nachweise verlangt. Der Eigentümer braucht eine Bescheinigung. Das Restaurant muss eine Genehmigung aushängen. Der Arbeitgeber muss eine Schulung absolvieren. Der Handwerker braucht eine Lizenz.
Schritt drei: Rund um die Bescheinigung entsteht ein neuer Beruf. Leute lassen sich ausbilden, bekommen eine Zulassung und verlangen Geld für das Dokument. Die Gebühr ist das Produkt. Das eigentliche Problem, der Asbest, das Blei, das Sicherheitsrisiko, ist nebensächlich. Der Beruf verdient an der Pflicht, nicht an der Lösung.
Schritt vier: Der Beruf wirbt dafür, die Pflicht komplizierter zu machen. Mehr Kategorien. Häufigere Prüfungen. Höhere Mindestpreise. Strengere Strafen bei Verstößen. Das ist eine gut organisierte Interessengruppe. Ihre Gegner sind verstreute Eigentümer, die das Gesetz oft erst kennen, wenn sie es brauchen.
Schritt fünf: Die Pflicht wird fest in der Kultur verankert. Der Beruf gilt als „unverzichtbar“. Wer sagt, es sei eine verkappte Steuer, wird beschuldigt, Sicherheit, Umwelt oder Arbeitnehmer gefährden zu wollen.
Der DPE, die bekannteste französische Diagnose, kostet 90 bis 160 € für eine typische Wohnung. Jedes Jahr werden etwa 4 Millionen ausgestellt. Das ist ein Markt von 400 bis 640 Millionen € pro Jahr, nur für diese eine Diagnose. Der gesamte jährliche Markt für alle französischen diagnostics immobiliers beläuft sich auf mehrere Milliarden Euro.
Dossier de vente · €300K Paris apartmentFill in the form
| Pièce obligatoire | Cost |
|---|---|
| DPE (energy) | €120 |
| Diagnostic amiante (asbestos) | €110 |
| Diagnostic plomb (lead, pre-1949) | €170 |
| Diagnostic électricité | €100 |
| Diagnostic gaz | €120 |
| ERP (natural/industrial risk) | €20 |
| Loi Carrez (surface) | €100 |
| Audit énergétique (if class F/G) | €700 |
| Notary diagnostic-related fees | ~€100 |
| Total before notary, registration, agency | €1,540 |
Bei einer Wohnung für 300.000 € zahlst du mehr als 1.500 € für Papierkram. Der DPE allein hat seit seiner Einführung keine messbare Veränderung beim Energieverbrauch französischer Wohnungen bewirkt.
Laut Schätzungen des Wohnungsministeriums aus dem Jahr 2025 sind rund 70.000 DPE-Bescheinigungen pro Jahr gefälscht. Das sind etwa 1,75 % aller DPE. Manche Diagnostiker manipulieren die Einstufung, damit Eigentümer neue Verbote für die Vermietung von Immobilien der Klasse G umgehen können. Andere kassieren nur die Gebühr und machen die Arbeit nicht richtig. Das System wird kaum kontrolliert, weil die Aufsichtsbehörde (die Zertifizierungsstelle Cofrac) mit Leuten aus derselben Branche besetzt ist.
Annexe 2 · DPE issued in one year■ = 1,000 certificates
Issued0
Fraudulent (≈1.75%)0
At €90–160 each€400–640M
Das Ergebnis ist ein Pflichtprodukt, das in großem Stil verkauft wird, mit erheblichem Betrug. Es erzeugt eine Bescheinigung, die die meisten Käufer ignorieren. Die meisten schauen sich die DPE-Klasse an, zucken mit den Schultern und machen mit dem Kauf weiter. Die Information ändert selten den Preis oder die Entscheidung. Es ist eine Steuer, die der Käufer an eine parallele Industrie von Bescheinigungsausstellern zahlt.
Und das Verrückteste: Der DPE sollte den Energieverbrauch senken. Der Verbrauch französischer Wohnungen pro Quadratmeter hat sich seit seiner Pflicht kaum verändert. Entstanden ist dagegen eine Industrie mit über 400 Millionen € Jahresumsatz, die Zehntausende Menschen beschäftigt und Dokumente produziert, die niemand liest.
In Kanada erzeugen verpflichtende Hausinspektionen vor dem Verkauf eine Gebühr von 300 bis 700 $ pro Transaktion. Die Inspektoren sind zugelassen. Die Inspektionen sind technisch echt. Die Berichte sind selten umsetzbar.
In Italien macht die certificazione energetica (APE) dasselbe wie der französische DPE, mit ähnlichen Problemen.
In Deutschland ist der Energieausweis die lokale Version.
Im Vereinigten Königreich wurden die HIPs (Home Information Packs) 2007 eingeführt und 2010 wieder abgeschafft, nachdem sie wegen hoher Kosten ohne echten Nutzen scharf kritisiert worden waren.
Weltweit haben Lebensmittelhygiene-Genehmigungen, Zertifikate für Arbeitssicherheit, Betriebslizenzen für Banalitäten (ja, in Louisiana brauchst du eine Lizenz, um Florist zu sein) und Dutzende ähnlicher Pflichten kleine Industrien von Bescheinigungsausstellern entstehen lassen. Keine davon hat sich selbst erfunden. Sie existieren, weil ein Gesetz sie verlangt.
Nicht alle sind nutzlos. Richtige Elektroprüfungen verhindern Brände, richtige Hygieneschulungen verhindern Lebensmittelvergiftungen. Aber viele sind reine Abschöpfung. Sobald ein Beruf um eine Pflicht herum entstanden ist, wird es politisch unmöglich, die Pflicht abzuschaffen. Die Leute, die davon leben, kämpfen hart dafür. Ihre Existenz wird zur Begründung der Regel.
Die neueste Version dieses Spiels ist die Informationssicherheit.
In den letzten fünf Jahren haben Aufsichtsbehörden in der EU und den USA Pflichten zur Cybersicherheit eingeführt: die DSGVO für den Datenschutz, die Richtlinie NIS2 für „wesentliche“ Unternehmen in der EU, HIPAA in den USA, PCI-DSS für die Zahlungsabwicklung, ISO 27001 für alles andere. Jede verlangt Zertifizierung, Prüfung und laufende Compliance-Arbeit.
Innerhalb von zehn Jahren ist ein ganzer Beruf der „Compliance-Berater“ entstanden. Sie verlangen fünfstellige Honorare von kleinen Firmen für Dokumente, die oft nur leicht angepasste Vorlagen sind. Allein die Compliance-Industrie der EU ist jedes Jahr mehrere zehn Milliarden Euro wert.
Trotz all dieser Compliance-Arbeit steigt die Zahl schwerer Datenpannen jedes Jahr weiter. Die Vorschriften haben Ransomware nicht gestoppt. Sie haben große Pannen bei Equifax, Marriott, Capital One, Optus, Latitude, SolarWinds und Dutzenden anderen nicht verhindert. Sie haben eine Parallelwirtschaft aus Beratern und Prüfern geschaffen, die dafür bezahlt werden zu bestätigen, dass Firmen die richtigen Papiere abgelegt haben, bevor sie trotzdem gehackt werden.
Die Cyber-Versicherung ist die nächste Schicht. Die Police schließt „staatlich gesteuerte Angriffe“ aus, und die Versicherer definieren das einseitig so, dass praktisch jede anspruchsvolle Ransomware-Gruppe darunterfällt. Kommt es zu einem echten Angriff, lehnt der Versicherer die Zahlung ab. Das Unternehmen verliert trotzdem. Die Prämie wurde längst kassiert und angelegt. Wir haben das im Artikel zur Versicherung behandelt, aber hier taucht es wieder auf, diesmal an einem neuen Pflichtprodukt.
| Compliance-Industrie | Jährlicher Umsatz | Tatsächliches Ergebnis |
|---|---|---|
| Französischer DPE | 400 Mio. €+ | ~0 % messbare Veränderung beim Energieverbrauch von Wohnungen |
| EU-DSGVO / NIS2-Compliance | 30 Mrd. €+ | Pannenquoten steigen weiter |
Die Compliance-Industrie wächst. Die eigentlichen Probleme werden nicht kleiner.
Gleiches Muster. Pflicht, Beruf, Gebührenabschöpfung, keine Wirkung auf das eigentliche Problem.
In Frankreich kostet die gesamte Compliance, Zertifizierung und Pflichtpapierarbeit bei einem typischen Wohnungsverkauf etwa 1.000 bis 2.000 €, wenn du alles zusammenrechnest: Diagnosen, Notargebühren, Eintragungsgebühren und das kleine Heer an Vermittlern, das jede Transaktion braucht. Bei einer Wohnung für 300.000 € sind das etwa ein halbes Prozent des Kaufpreises, und das geht an Leute, deren Aufgabe Papierkram ist.
Rechne das über die ganze Wirtschaft hoch: jeder Verkauf, jeder Mietvertrag, jede Firmengründung, jeder Arbeitsvertrag, jede Genehmigung, jede Lizenz. Dann reden wir in den großen Volkswirtschaften über Hunderte Milliarden Euro pro Jahr. Geld, das nichts herstellt. Es erzeugt Papier, das einen Aufseher zufriedenstellt, das einen Beruf rechtfertigt, der dafür lobbyiert, dass die Pflicht bleibt.
Das ist die versteckte Steuer, über die niemand spricht. Sie taucht nicht in deiner Steuererklärung auf. Sie steckt in den Kosten für alles. Jede Transaktion wird etwas teurer. Jedes Projekt braucht etwas länger bis zum Start. Jedes Produkt kostet etwas mehr, weil der Hersteller unterwegs die Parallelwirtschaft der Zertifizierer bezahlt hat.
Die Menschen, die diese Jobs machen, sind meist anständig. Sie sind einem Berufsweg gefolgt, den der Staat geschaffen hat. Sie haben die Regeln nicht geschrieben. Aber insgesamt ist das System eine Verschiebung von produktiver Arbeit hin zur Papierproduktion, und die meisten Länder haben davon sehr viel.
Die ehrliche Antwort: Wenn diese Berufe einmal existieren, lässt sich wenig dagegen tun. Die Gruppe, die sie abschaffen könnte, ist schwach. Die Gruppe, die sie verteidigt, ist gut finanziert und fokussiert. Eigentümer haben einzeln kleine Anteile, die Diagnostiker haben als Berufsstand große Anteile. Die Rechnung spricht für den Beruf.
Zwei Dinge könnten Regierungen tun, und sie tun sie selten.
Erstens: eine regelmäßige Überprüfung der Regeln. Alle fünf Jahre sollte jede Pflicht-Zertifizierung an dem Ergebnis gemessen werden, das sie erreichen sollte. Wenn der DPE den Energieverbrauch nicht gesenkt hat, sollte er reformiert oder abgeschafft werden. Wenn die Hausinspektoren die Sicherheit von Wohnungen nicht verbessert haben, sollte die Pflicht neu geprüft werden. Dafür braucht es politischen Willen, den es fast nirgends gibt. Aber es ist die einzige ehrliche Lösung.
Zweitens: Wenn neue Pflichten eingeführt werden, sollte das Gesetz eine Auslaufklausel enthalten. Die Pflicht gilt zehn Jahre und läuft dann aus, außer sie wird durch eine Abstimmung neu beschlossen, für die die Aufsichtsbehörde messbare Ergebnisse vorlegen muss. Manche gute Gesetze funktionieren schon so. Das sollte der Standard werden.
Annexe 3 · Clause d’extinctionA mechanism, not data
24 requirements in force · each one permanent, its profession guarding it
Ohne diese Mechanismen sammeln sich in jedem entwickelten Land Parallelberufe an, wie Korallenriffe, Jahrzehnt für Jahrzehnt. Jeder einzeln klein. Zusammen enorm. Als Gruppe unantastbar.
Du siehst diese Jobs nicht in den Nachrichten. Sie machen keine Schlagzeilen. Es gibt keinen Skandal. Es gibt nur eine langsam wachsende Last auf jeder Transaktion, jeder Immobilie, jedem Betrieb, jedem Leben, eingezogen von Berufen, die existieren, weil das Gesetz sie verlangt.
Der Diagnostiker für Immobilien. Der Hausinspektor. Der Compliance-Prüfer. Der Genehmigungsberater. Der Ausbilder für Lebensmittelhygiene. Der vorgeschriebene Suchtberater. Der staatlich verlangte Notarstempel auf einem Vorgang, der vor fünfzig Jahren keinen Notar brauchte.
Jeder einzeln vertretbar. Zusammen absurd.
Das meinen Leute, wenn sie sagen, die moderne Wirtschaft sei aufgebläht. Sie meinen nicht, dass die Löhne zu hoch sind. Sie meinen, dass wir über jeder echten Tätigkeit eine Schicht Papierkram aufgebaut haben, Millionen Menschen angestellt haben, um diesen Papierkram zu produzieren, und dass der Papierkram meist nicht erreicht, was er erreichen soll.
Du bezahlst dafür. Du bezahlst bei jeder Transaktion, jedes Jahr, dein ganzes Leben lang. Und es gibt keine Zeile, auf der das steht.
Quellen07
- "Ils prennent de l'argent à faire n'importe quoi" : pour lutter contre les arnaques aux DPE, le gouvernement fixe un quota aux diagnostiqueurs
- La mise en oeuvre du diagnostic de performance énergétique
- Home Information Packs: a short history (Research Paper 10/69)
- Louisiana is the only state that requires occupational licenses for florists. It's absurd.
- Assessing the Economic Impact of EU Initiatives on Cybersecurity
- Home Inspection: Cost, Checklist, Companies & More
- Quel est le prix d'un diagnostic immobilier ?